1. Rendement, rendement, rendement!
Het toverwoord in de commerciële vastgoedsector is rendement. In 2015 werd er in het Nederlands commercieel vastgoed een rendement van 7,7 procent behaald. Dit zien wij ook terugkomen in het MJOB. Onder elke keuze om onderhoud wel/niet uit te voeren of over te gaan naar andere materialisatie (bijvoorbeeld om te verduurzamen), ligt een rendementsberekening. Hierdoor zijn de gebruikte kostenbibliotheken ook steeds nauwkeuriger. Iets wat (gezien punt 2) met meerjarenbegrotingen soms nog een leuke discussie oplevert.
2. Begroten op hoog niveau
Vooral niet te gedetailleerd begroten, maar op hoofdposten zoals schilderwerk, daken en gevels. In tegenstelling tot de traditionele woningcorporaties wordt er minder gekeken naar specifieke bouwdelen, maar naar het totaalplaatje aan onderhoud. Dit in combinatie met de nauwkeurige cijfers uit punt 1 kan nog wel eens botsen. Gelukkig is daar kundig advies voor beschikbaar!
3. Andere beleidsmatrix
NEN 2767 conditiescores zijn mooi, maar misschien nog wel belangrijker zijn de beleidsaspecten. Het winkelpand op een A-locatie moet er namelijk perfect uitzien aan de voorkant, waar de leveranciersingang puur constructief goed hoeft te zijn. Dit zien we terugkomen in de beleidsmatrix met de termen esthetica en beleving.
4. Deelproces (vaak nog een klein deel van het takenpakket van de technisch manager bij mjop)
Het grote verschil zit vaak ook in het soort bezit. Geen hele grote aantallen seriematige woningbouw, maar meerdere verschillende complexen en combinaties van winkels en woningen. Dit vraagt om een andere structuur, maar betekent in de praktijk ook dat er relatief minder tijd wordt besteed aan het MJOB. Juist daarom is de eenvoud en het goed vastleggen van informatie erg belangrijk. Slechts één keer per jaar naar het MJOB kijken is niets geks.
5. Kinderschoenen
Natuurlijk geldt dit niet voor de hele sector van commercieel vastgoed, maar wekelijks loop je nog tegen mooie bedrijven met professionele beheerders aan die op MJOP gebied nog erg zoekend zijn. Een statisch Excel document of een zwart-wit printje op het prikbord. Ooit gemaakt door een externe en nu wordt er jaarlijks naar gekeken, maar eigenlijk niets bijgewerkt. Het MJOB kan zo veel meer inzichten geven en rendement opleveren, als er maar een goed proces staat!
De verschillen tussen woningcorporaties en commercieel vastgoed. Elke dag weer mooi om te zien! Herken je ze?
Yor Berkhout is werkzaam als Accountmanager Commercieel Vastgoed bij Ibis (onderdeel van Brink Groep)
